建筑物管理普遍存在“重建设、轻管理”的现象,后期的使用维护没有及时跟进,也没有专门的部门和人员进行定期的维护和管理,错过了维修改造的时期,会导致漏水,造成一些不必要的损失。建筑物管理要“专人负责、定期清理、定期检查、定期维护”。

  1. 专人负责

明确专门的部门和人员进行建筑物的管理工作。明确以下职责:
1.1对相关建筑物建立档案(防水材料的材质、使用年限、维修情况等),拟定建筑物的维修计划,组织实施。
1.2对屋面的上人孔(梯)进行管理,避免屋面上出现随意踩踏、破坏行为,规范相关在屋面上安装设施的行为,避免对屋面防水层的损坏。
1.3组织人员对建筑物内部屋顶进行一次彻底检查,时间在下一场大雨时,现场检查记录漏水的位置,结合房屋设计图纸,详细记录漏水的状况;
1.4组织实施定期清理和检查。
1.5根据检查结果,编制维修方案,负责方案的实施

  1. 定期清理

2.1上人屋面经常清扫外,每月进行一次大扫除。非上人屋面每季度清扫一次,特别是雨季前必须进行一次彻底的清扫。清扫重点应放在水沟和落水口,保持排水设施顺畅。
2.2冬季要清扫积雪,防止屋面防水层冰冻现象的发生。
3.定期检查
检查周期和时间:每半年一次,建议在每年的5月和11月进行。
检查内容如下:
3.1检查防水层
防水层主要检查是否有下列问题:防水层发生老化;防水层发生龟裂,造成屋面防水断裂,引起屋面漏水;在防水层的接缝处发生剥离;卷材在女儿墙收头处是否有脱开或空鼓等。
伸缩缝处主要检查是否有屋面防水层凹凸不平或隆起,致使接缝材料发生老化变形的现象。防水层金属固件是否有生锈、腐蚀、老化现象。
3.2压顶和挡雨板
砂浆抹面压顶和挡雨板,主要检查砂浆层是否存在裂缝并剥离脱落的现象。混凝土压顶和挡雨板,主要检查是否有混凝土压顶裂缝,致使雨水侵入到防水层里面,造成漏水现象。
3.3扶手护栏固定部位
主要检查金属件固定部位是否有混凝土裂缝、密封胶老化等可能导致雨水渗入,造成冻害的缺陷。
3.4排水口落水管
主要检查是否有堵塞现象,排水口堵塞,易导致雨时排水口处溢流,冬季诱发冻害。同时落水管排水不畅,也会加速落水管材料的老化变质。
3.5金属屋面板整体检查加固,更换松动、锈蚀的紧固钉;有缺陷的锁缝、通风器、风管等部位进行检修加固,有必要的进行更换;
4.定期维护、维修
4.1屋顶结构有损坏的,应修复或拆换,不稳固的应加固;如因为原结构本身的原因造成的屋面渗漏水严重,按原样修复仍然不能排除的应翻修改建。
4.2屋面上的压顶、泛水、天沟、水落、水管等损坏时,应修复;严重时应翻做,保证不渗漏。
4.3钢筋混凝土平屋面渗漏时应找出原因,针对破损情况采用防水嵌补或者重做防水层。
4.4屋面上原有的保温层损坏的应修复。
总之应根据屋面渗漏的情况不同可以分类进行维修。根据检查结果,应按照经济有效的原则,及时预订补漏材料,根据屋面漏雨部位、面积大小和严重程度的不同,编制施工操作技术方案。防水维修的专业性很强,必须由专业队伍来进行维修施工。
建议开裂的部位可以补贴卷材或耐候丁基胶带,但是补贴时必须保证裂缝周边有30公分的连接点保证裂缝不再扩大,补贴部分的卷材不可过厚,否则对原有屋面造成阻水。鼓泡、起泡部位需要将鼓泡处卷材割开,采取打补丁办法,重新加贴小块卷材护盖,施工时必须将基层凉干,连接点平顺严实,卷材内空气赶净。另外,老化的屋面可根据屋面坡度,设定不同的区域进行严重老化部分的分割,然后进行局部的铺设,但这只是一种维修资金不足时的做法,通常情况下最好是将老化屋面一次性整体更换。如果屋面的保温层(或隔热层)内进水,必须对整个屋面进行全面的凉晒,并开设排气道(排气孔),重新铺设屋面防水层。
合理选择卷材品种、严格控制卷材质量、规范防水施工工艺是保证防水质量的关键环节;科学管理、定期检查、及时维修是决定屋面使用寿命的重要因素。屋面卷材防水施工与维护是一件技术含量高、施工要求严格的细致工作;只有将对质量和寿命的关注融入到设计、施工、使用、管理、维护、维修等环节,遵循技术规范、严格把关,认真实施,才能保证屋面防水的质量,既节约成本,又保证功能。